قوانین مربوط به خرید ملک مسکونی در کشور نیوزلند توسط افراد خارجی، جدیدا در نتیجه تغییرات شرایط مهاجرت به نیوزلند تغییر کرده است. در کل، تنها افراد دارای اجازه اقامت یا شهروندی مجاز به خرید خانه برای زندگی می باشند اما؛ فرصت های سرمایه گذاری دیگری وجود دارد که اقامت نیوزلند از طریق خرید ملک را تسهیل می کنند. برای آگاهی از اینکه چه افرادی قادر به خریدن هستند و چه کسانی لازم است برای دریافت موافقت، درخواست دهند می توانید از این مقاله به قلم کارشناس املاک موسسه حقوقی توسعه گران مهر در خارج از کشور استفاده کنید.
اقامت نیوزلند از طریق خرید ملک
دولت نیوزلند در روز چهارشنبه قانونی را تصویب کرد که طبق این قانون مجوز خرید مسکن تنها به افراد مقیم نیوزلند داده میشود.شایعاتی وجود دارد که آمریکایی و چین های پولدار در حال خرید مسکن های نیوزلند هستند. اگر چه استرالیایی ها و سنگاپوری ها و افراد غیر بومی که مجوز اقامت نیوزلند دارند مجوز خرید مسکن دارند.
قبل از تصویب این قانون بازار مسکن نیوزلند در دسترس سرمایه گذاران خارجی بود اما بعد از تصویب این قانون سرمایه گذاری در مسکن فقط به بومیان نیوزلند و کسانی که مجوز اقامت دارند، محدود شد. آمار ها نشان میدهد که حدود سه درصد از مسکن های نیوزلند توسط خارجی ها خریداری می شود ولی این درصد در منطقه کویین استون به 5 درصد و در آکلند مرکزی به 22 درصد رسیده است.
مدیر هیئت مدیره صندوق بین المللی پول،ماه گذشته گفت که آنها نیوزیلند را تشویق به بازنگری در ممنوعیت می کنند که به نظر آنها بعید به نظر می رسد که افزایش قیمت مسکن را بهبود بخشد. اما دولت می گوید شکی نیست که خارجی ها قیمت ها را افزایش می دهند و تنها سوال که باقی مانده است، تا چه حد. خارجیانی که در نیوزلند صاحب مسکن هستند، تحت تاثیر قرار نخواهند گرفت. و خریداران خارج از کشور همچنان قادر به سرمایه گذاری محدود در بلوک های بزرگ و هتل ها خواهند بود.
دیوید پارکر، معاون امور مالی، گفت: “ما امروز در اینجا برای گام بعدی در جهت بازگرداندن رویای بزرگ مالکیت خانه برای هر نیوزلندی، هستیم.” او گفت که این حق نیوزلندی ها است که خانه ها را با قیمت منصفانه خریداری کنند. پارکر گفت: “این دولت معتقد است که املاک نیوزلندی ها نباید توسط خریداران ثروتمند خارجی خریداری شوند.” این قانون تضمین میکند که املاک نیوزلند چه یک دریاچه زیبا باشد و یا یک خانه مجلل کوچک، در بازار نیوزلند خرید فروش شوند نه در بازار بین المللی “
دریافت وام برای خرید ملک در نیوزیلند
دریافت وام برای خرید ملک در نیوزیلند
وام مسکن را می توان از تمام بانک های تجاری بزرگ نیوزلند دریافت نمود. شما می توانید به صورت مستقیم با آن ها ارتباط برقرار کنید و بسیاری از بانک ها دارای خدمات بانکی برای مهاجران با کارمندان چند زبانه می باشند. همچنین شما می توانید از طریق کارگزار وام مسکن، کسی که به جای شما با بانک مذاکره می کند، کار خود را پیش ببرید. شما به عنوان کسی که تازه وارد کشور نیوزلند شده است، دارای تاریخچه اعتبار نمی باشید بنابر این مطمعن شوید که شواهد مربوط به تاریخچه اعتباری در کشور خودتان را به همرا ببرید.
برای دریافت وام مسکن لازم است سپرده خوبی داشته باشید. چرا که در حال حاضر در این کشور محدودیت هایی در رابطه با اینکه چه میزان از ارزش ملک را می توانید وام بگیرید، وجود دارد که به آن شرایط نسبت وام به ارزش ( LVR) “ می گویند. به این معنا که با سپرده کمتر از 20 درصد ( برای سرمایه گذاران ملک در اوکلند 30 درصد ) دریافت وام می تواند مشکل باشد.بانک Reserve اسنادی دارد که در آن ها قوانین LVR نوشته شده است و شما می توانید آن را دانلود کنید.
بیمه
امروزه در کشور نیوزلند بیمه خانه معمولا بر اساس مبلغ بیمه شده، محاسبه می گردد. به این معنا که درصورتی که خانه شما نیاز به بازسازی داشته باشد، بیمه تنها به میزان حداکثر مبلغ بیمه ای که در هنگام تعیین بیمه نامه خود مشخص نموده اید، پرداخت می کند. بنابر این باید ایده خوبی نسبت به هزینه لازم جهت تعویض خانه خود در صورت بروز بدترین اتفاقات، داشته باشید. شاید برای تعیین این قیمت به ارزیابی احتیاج داشته باشید. برای شروع، وب سایت بیشتر شرکت های بیمه به ارزیابی آن لاین متصل می باشند. اطلاعات بیشتری در وب سایت Sorted.org در دسترس می باشد.
تخریبات حاصل از زمین لرزه در کشور نیوزلند نیز توسط کمیسیون زمین لرزه ( EQC ) تحت پوشش قرار می گیرد. هزینه این کار به طور خودکار به صورت حساب بیمه خانه اضافه می شود: با این حال برای آنکه واجد صلاحیت پوشش زمین لرزه EQC باشید در ابتدا باید منزل شخصی یا فهرست بیمه داشته باشید. در صورتی که در حال خرید یک بیمه آپارتمان برای ساختمانتان هستید، باید به آن هزینه سالانه مشارکت فردی را نیز اضافه نمایید. حتما پیش از خریدتان از جزئیات اینکار آگاه شوید. لازم است که فهرست بیمه خود را ارائه دهید.
شرایط خرید ملک در نیوزیلند
زمانی که آمادگی داشته باشید خواهید دید که روند خرید به خوبی سازمان بندی و تنظیم شده است تا وجود روندی منصفانه برای هر دو طرف تضمین شود. در کشور نیوزلند پس از آنکه مکانی را که می خواهید پیدا کردید،تنها بین 3 تا 4 هفته زمان می برد تا خرید منزل تکمیل شود. پس از آنکه یک پیشنهاد به طور رسمی پذیرفته شود، پیشنهادات لحظه آخری مورد قبول نیستند. که این قانون موجب شده است انجام خرید در این کشور نسبت به سایر نقاط جهان خیلی کمتر تنش زا باشد.
در صورتی که تصمیم دارید یک بخش ( یک قطعه زمین ) را خریداری کنید، چندین گزینه برای ساخت یک خانه مهندسی ساز و رفع نیازهایتان وجود داد. فروش بیشتر خانه ها و زمین های کشور نیوزلند توسط آژانس های ملکی انجام می گیرند و تنها تعداد کمی از خرید و فروش ها به صورت شخصی صورت می پذیرند. در هر دو شرایط مشاوره ای مستقل با یک وکیل یا تسهیلگر معامله مجرب در امر خرید خانه پیش از انجام معامله و ارائه پیشنهاد، کاری هوشمندانه خواهد بود. برای پیدا کردن یک وکیل شما می توانید از وب سایت جامعه حقوقی نیوزلند ( New Zealand Law Society ) و برای پیدا کردن یک تسهیلگر معامله می توانید از وب سایت جامعه تسهیلگران نیوزلند ( New Zealand Society of Conveyancers ) استفاده نمایید. مدیریت آژانس های املاک دولتی دستو العملی برای فرایند خرید ملک از جمله آنچه را که باید از آژانس های مشاور املاک انتظار داشته باشید، دارند.
هزینه خرید خانه
چانه زنی بر سر قیمت در هنگام خرید ملک امری طبیعی می باشد. تبلیغات ملکی معمولا ارقام مربوط به RV ( ارزش قابل پرداخت )، GV ( ارزیابی دولتی ) یا CV (ارزیابی شورا) را نشان می دهند. این ارقام در واقع ارزیابی هایی که توسط شورای محلی جهت محاسبه نرخ های ( مالیات شورا ) آن ملک استفاده می شود، می باشند. آن ها ارزیابی هایی ثبت و تایید شده نمی باشند و معمولا ارزش واقعی ملک در بازار را نشان نمی دهند.
شما می توانید ارزش ملک ها را بر اساس فروش حقیقی در وب سایت “ Quotablr Value “ ببینید و بررسی کنید. در این سایت مشخصات منطقه به منطقه که اطلاعات کلی فروش را پوشش می دهد، وجود دارد. همچنین شما می توانید اطلاعات جزئی تری درباره فروش های گذشته در آن منطقه و حتی مربوط به یک آدرس خاص را بخرید.
خرید ملک برای اجاره دادن در نیوزیلند
در صورتی که انتخابی خوب داشته باشید – خرید ملک های اجاره ای سرمایه گذاری پر سودی می باشد. پیش از خرید ملک بعدی خود اول باید اطمینان پیدا کنید که خرید قبلیتان ارزشش را داشته و بازگشت سرمایه خوبی برایتان به ارمغان آورده است.
به عنوان بخشی از فرایند خرید باید به موارد زیر توجه کنید:
- بازار فعلی ملک در نیوزلند
- نحوه تامین مالی آن خرید
- محل خرید
همچنین باید بر استراتژی سرمایه گذاری خود کار کنید که در این صورت هدفی واضح خواهید داشت. آیا به دنبال افزایش سرمایه در مدت زمانی کوتاه هستید؟، منتظر افزایش سرمایه خود، به اوج رساندن بازگشت اجاره یا بازنشستگی زود هنگام هستید ؟ اینکه بدانید می خواهید به چه چیزی برسید به شما کمک می کند که تصمیم بگیرید بهترین استراتژی سرمایه گذاری برای شما کدام است. به عنوان نقطه ای آغازین این مقاله با بررسی بازار فعلی نواحی مختلف نیوزلند، مناطقی که باید برای خرید ملک در نظر بگیرید را به شما معرفی می کند.
اوکلند
چندین نقطه کانونی جدید برای خرید ملک در اوکلند معرفی شده اند که گلن اینس، ام تی آلبرت و اُروا برندگان بزرگ این میدان بوده اند. در گلن اینس که رسما یک منطقه مسکونی دولتی بزرگ است،قیمت فروش در اوایل سال 2017 از 999500 دلار به 1.191 میلیون دلار رسیده است. در ام تی آلبرت متوسط قیمت فروش از 1.025 میلیون دلار به 1.22 میلیون دلار رسیده است و در اُروا، از 902000 دلار به 1 میلیون دلار رسیده است. دیگر نواحی جدید با رشد قیمت بالا عبارتند از حومه شهر پوکِکوهه، رانوی، ام تی رسکنیل، اُبسونویله و تاکانی نی.
تائورانگا، همیلتون،ولینگتون و کریسچارچ
تائورانگا و همیلتون همراه با آکلند در مثلث طلایی جزیره شمالی قرار گرفته اند. این ناحیه با سریعترین میزان رشد قیمت، به واسطه پتانسیلش در توسعه به دلیل بهبود زیرساخت ها، آب و هوای ملایمش و قابل زندگی بودنش، معرفی می شود.
تاورانگا به دلیل آب و هوای خوبی که دارد، سواحل و فرصت های شغلی اش بخصوص توسط افرادی که می خواهند مدتی از شلوغی شهر دور بمانند، مورد استقبال قرار گرفته است. CDB در حال ایجاد تحولاتی جهت رشد مسکونی، تجاری، خرده فروشی می باشد که موجب افزایش بیشتر قیمت ملک می شود. وجود یک مجتمع دانشگاهی جدید در کنار CBD نیز افراد جوان را به این منطقه جذب می کند.
در همیلتون توسعه یک حومه شهر جدید فرصت های بیشتری برای سرمایه گذاران ملکی فراهم می کند.در کمتر از 10 کیلومتری CBD 2350 خانه وجود دارد که در نزدیک آن ها بیمارستان، دانشگاه، فرودگاه و نواحی کشاورزی قرار گرفته است. ارتقا اِستِیت های وی 1 که قرار است تا سال 2020 تکمیل شود، ارتباط بین همیلتون و اوکلند را بهبود خواهد بخشید و آنجا را به محلی جذاب مخصوصا برای سرمایه گذاران تبدیل خواهد کرد. در ولینگ تاون، تقاضای بالا و سهام پایین باعث افزایش 15 درصدی هزینه اجاره شده است. افزایش قیمت خانه نیز در مناطق پرطرفدار پیوسته در حال افزایش است.
بازار ملک کریست چرچ به دلیل قیمت مناسبش در مقایسه با دیگر شهرهای اصلی، عملکرد خوبی دارد و در میان سالم ترین بازار های کشور باقی مانده است. همچنین این شهر دارای سطح کیفی زندگی بسیار خوب و درآمد خالص بالا می باشد. خرید ملک در این شهر بازده سرمایه گذاری خوبی برای سرمایه گذاران دارد که شامل 4.3 درصد با در نظر گرفتن میانگین اجاره مسکن هفتگی و متوسط قیمت املاک و مستغلات می شود. این رقم با رقم 3.8 درصدی در ولینگتون و 3.1 درصدی در آکلند مقایسه می شود. صرف نظر از منطقه قرارگیری ملکتان در این کشور، هرچه این ملک به امکانات و شهر نزدیک تر باشد، هزینه اجرای بیشتری خواهد داشت. این عبارت را در ذهن خود ثبت کنید ” محل، محل، محل ” و به دنبال ملکی بگردید که به مدرسه، محل کار، مغازه ها، وسایل حمل و نقل عمومی، پارک ها و دیگر امکانات همچون بیمارستان ها نزدیک باشد. این کار بر ارزش ملک و میزان اجاره ای که می توانید بگیرید تاثیر خواهد گذاشت.
به خاطر داشته باشید، زمانی که یک ملک اجاره ای را انتخاب می کنید باید به دنبال ملکی باشید که برگشت سرمایه خوبی دارد و با الویت هایتان همچون افزایش سرمایه و بازده هزینه های زندگی در نیوزلند مطابقت داشته باشد.
کم شدن تقاضا برای خرید ملک در نیوزیلند
کم شدن تقاضا برای خرید ملک در نیوزیلند
سرمایه گذاری ملک به سبب محدودیت اعطای وام، بازده پایین اجاره ملک، ترس از کاهش نرخ بهره و تهدید افت قیمت ها مانند آنچه در استرالیا رخ داد، به صورت روز افزون طرفداران خود را از دست داده است. سرمایه گذاری در ملک و سپس اخذ اقامت روندی رو به کاهش را طی نموده است. قیمت های خانه در اوکلند در خلال نوسانات مالی همچنان ثابت باقی مانده اند. بسیاری از خانه ها در حراجی ها به فروش می رسند و بانک نیوزلند شرایط اعطای وام را جهت تسهیل روند خرید ملک برای خریداران آسان نموده است که این مساله به معنای ریسکی بزرگ برای سیستم مالی کشور خواهد بود.
با توجه به گزارشات بانک ASB و گزارشات بخش املاک، روند عدم سرمایه گذاری مردم در ملک همواره ادامه خواهد داشت. در هفته جاری، شرکت خدمات املاکی بارفوت و تامپسون پیش بینی نموده اند که تا پایان سال 2018، شرایط خرید و فروش ملک در اوکلند رو به بهبود پیش خواهد رفت. به طور میانگین، در حدود 30 درصد از املاک اوکلند در حراجی به فروش می رسند که در 12 ماه اخیر به 50 درصد و در اوقات مناسب فروش به 85 درصد نیز طبق گفته های شرکت تامپسون رسیده است.
اما، این بدان معنا نیست که اجاره ملک طرفداران خود را از دست داده باشد. طبق آمار گیری های صورت گرفته 13 درصد رای دهندگان به اجاره ملک رای داده اند.طبق گفته های اقتصاددان ارشد ASB، کریس تانت براون، بر خلاف آزادسازی 5 الی 10 درصدی سالانه کیویساوار در سال های اخیر، طرح صرفه جویی بازنشستگی از شرایط سرمایه گذاری بانک پیشی گرفته است. اما، کریس تانت باور دارد که تغییری اندک در شرایط اقتصادی موجب دور زدن جو حاکم در سرمایه گذاری ملک خواهد شد.
در بازار سرمایه گذاری ملک میزان تقاضا کاهش یافته اما خوشبختانه جذب سرمایه گذاران خارجی این شرایط را بهتر خواهد کرد. پیش از این، دولت، خرید و فروش املاک را برای تمامی خارجیان به غیر از شهروندان استرالیایی و سنگاپوری ممنوع نموده است بنابراین جمع آوری مالیات در پایخت کشور در صورت خرید ملک خارجیان در 5 سال جاری رونق خواهد گرفت. افزایش سطح استاندارد سازی کیفیت ملک در املاک اجاره ای که توسط سازمان مسکن سالم صورت گرفته است موجب افزایش سطح تقاضای ملک در نیوزلند خواهد شد. در انتها لازم به ذکر است که راهنمایی دقیق این موارد را ما در موسسه حقوقی برگزیده اصطهباناتی(توسعه گران مهر) بر عهده میگیریم، شما تنها کافی است شرایط و توانایی های خود برای شرایط مهاجرت نیوزلند 2019 به مشاورین و کارشناسان ما برسانید تا آنها تصمیم گیری را برای شما راحت تر کنند.
سوالات متداول در مورد اقامت نیوزلند از طریق خرید ملک
1- چه مدت زمان می برد تا خرید منزل در نیوزلند تکمیل شود ؟
در کشور نیوزلند پس از آنکه مکانی را که می خواهید پیدا کردید،تنها بین 3 تا 4 هفته زمان می برد تا خرید منزل تکمیل شود.
2- آیا می توانم برای خرید ملک در نیوزلند به شخصا اقدام کنم؟
فروش بیشتر خانه ها و زمین های کشور نیوزلند توسط آژانس های ملکی انجام می گیرند و تنها تعداد کمی از خرید و فروش ها به صورت شخصی صورت می پذیرند.
3- چگونه می توانم برای خرید ملک در نیوزلند یک وکیل پیدا کنم؟
برای پیدا کردن یک وکیل شما می توانید از وب سایت جامعه حقوقی نیوزلند ( New Zealand Law Society ) استفاده نمایید.
4- چگونه می توانم برای خرید ملک در نیوزلند یک تسهیل گر معامله پیدا کنم؟
برای پیدا کردن یک تسهیلگر معامله می توانید از وب سایت جامعه تسهیلگران نیوزلند ( New Zealand Society of Conveyancers ) استفاده نمایید.
5- آیا خارجیان می توانند در نیوزلند ملک بخرند؟
آمار ها نشان میدهد که حدود سه درصد از مسکن های نیوزلند توسط خارجی ها خریداری می شود ولی این درصد در منطقه کویین استون به 5 درصد و در آکلند مرکزی به 22 درصد رسیده است.
6- آیا سایتی برای کسب اطلاعات خرید ملک در نیوزلند وجود دارد؟
Quotablr Value
7- سایت Quotablr Value چه اطلاعاتی را درباره خرید ملک در نیوزلند ارائه می دهد؟
در این سایت مشخصات منطقه به منطقه که اطلاعات کلی فروش را پوشش می دهد، وجود دارد. همچنین شما می توانید اطلاعات جزئی تری درباره فروش های گذشته در آن منطقه و حتی مربوط به یک آدرس خاص را بخرید.
8- قیمت فروش ملک درمنطقه مسکونی گلن اینس نیوزلند چقدر است؟
قیمت فروش در اوایل سال 2017 از 999500 دلار به 1.191 میلیون دلار رسیده است.
9- کدام مناطق اوکلند برای خرید ملک مناسب هستند؟
چندین نقطه کانونی جدید برای خرید ملک در اوکلند معرفی شده اند که گلن اینس، ام تی آلبرت و اُروا برندگان بزرگ این میدان بوده اند.
10- قیمت فروش ملک درمنطقه مسکونی ام تی آلبرت نیوزلند چقدر است؟
در ام تی آلبرت متوسط قیمت فروش از 1.025 میلیون دلار به 1.22 میلیون دلار رسیده است
11- قیمت فروش ملک درمنطقه مسکونی اُروا نیوزلند چقدر است؟
از 902000 دلار به 1 میلیون دلار رسیده است.
